Wat verandert er in 2027 voor een zorgwoning in de tuin?
EPB voor een vrijstaande zorgwoning in Vlaanderen: minder dan 50 m² bruikbare vloeroppervlakte, aanvraagdatum en de wijziging vanaf 2027.
Bronnen en peildatum. De EPB-regels in dit artikel komen van EPB-pedia van de Vlaamse overheid (uitzonderingen voor bouwaanvragen van 02-01-2022 t.e.m. 31-12-2026) en van de versie voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2027. De termijnen voor een tijdelijke zorgunit komen uit Zorgwonen zonder zorgen van het Departement Omgeving (regeling zoals ze geldt sinds 16 augustus 2021). Nagekeken op 10 september 2026; de twee EPB-pedia-pagina’s zijn opnieuw gecontroleerd op 17 oktober 2026.
Deze pagina gaat uitsluitend over wat er verandert aan de EPB-plicht voor zorgwoningen vanaf 2027. Zoek je de regels die vandaag gelden voor melding, de grens van 50 m², hoogte, afstand en termijnen? Lees dan zorgwoning in de tuin in Vlaanderen: vergunning, melding en regels.
Wat dit concreet betekent voor je planning
Uit de twee versies van artikel 9.1.22 volgt een gevolg dat je budget en doorlooptijd raakt: voor een vrijstaande zorgwoning met minder dan 50 m² bruikbare vloeroppervlakte bepaalt de datum van je bouwaanvraag of melding welk EPB-regime geldt. Dien je die in tot en met 31 december 2026, dan is het gebouw EPB-plichtig: er komt een EPB-verslaggever aan te pas, met startverklaring, berekening, EPB-aangifte en de bijhorende eisen voor isolatie, ventilatie, verwarming en oververhitting. Dien je ze in vanaf 1 januari 2027, dan valt de zorgwoning onder de gewone vrijstelling voor kleine alleenstaande gebouwen: geen EPB-verslaggever, geen berekening, geen EPB-eisen.
Wie speling heeft in zijn planning, kan die procedure dus vermijden door de aanvraag of melding pas vanaf 1 januari 2027 in te dienen. Dat is geen advies om te wachten: het hangt af van de rest van je dossier — de termijn van de gemeente, de levertijd van de unit, eventuele premies of andere verplichtingen die wél blijven gelden, en de vraag of je de zorgsituatie kunt uitstellen. Laat de gevolgen voor jouw dossier bevestigen door je architect of je gemeente vóór je een indieningsdatum kiest. En let op: het gaat om de indieningsdatum, niet om de datum waarop de unit geplaatst of bewoond wordt.
Twee verschillende maatstaven. De EPB-vrijstelling rekent met bruikbare vloeroppervlakte (minder dan 50 m²). De meldingsregeling voor zorgwonen rekent met bruto vloeroppervlakte (maximaal 50 m² voor de ondergeschikte wooneenheid in een bestaand bijgebouw of voor een tijdelijke unit). Een unit kan dus onder de ene grens vallen en niet onder de andere. En een EPB-vrijstelling is geen toestemming om te plaatsen: of een melding volstaat of een omgevingsvergunning nodig is, hangt af van alle meldingsvoorwaarden — zie zorgwoning in de tuin in Vlaanderen.
Wat de wettekst zelf zegt
Omdat samenvattingen hierover uiteenlopen, hieronder de primaire bepalingen letterlijk.
Energiedecreet, artikel 11.1.4 (machtigingsbepaling) — “De Vlaamse Regering kan vrijstellingen of afwijkingen toestaan op de door haar vastgestelde EPB-eisen: […] 7° voor alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m2” (Vlaamse Codex, het Energiedecreet).
Energiebesluit, artikel 9.1.22 — versie voor bouwaanvragen van 2 januari 2022 t.e.m. 31 december 2026 — “De EPB-eisen zijn niet van toepassing op alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m2, tenzij het gebouw een zorgwoning bevat.” De zinsnede “tenzij het gebouw een zorgwoning bevat” werd toegevoegd door het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2021, artikel 28 (in werking voor aanvragen vanaf 2 januari 2022).
Energiebesluit, artikel 9.1.22 — versie na wijziging — “De EPB-eisen zijn niet van toepassing op alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m2.” De uitsluiting van zorgwoningen is geschrapt door het besluit van de Vlaamse Regering van 29 mei 2026 (diverse bepalingen inzake energie en klimaat), artikel 37. In de geconsolideerde tekst van het Energiebesluit staat die nieuwe versie sinds 20 juli 2026 in de Codex; volgens de officiële versietijdlijn van EPB-pedia is ze van toepassing op bouwaanvragen vanaf 1 januari 2027. EPB-eisen volgen namelijk de datum van de aanvraag of melding, niet de datum waarop de wettekst in het staatsblad staat.
Waarom bronnen elkaar lijken tegen te spreken. Wie de geconsolideerde wettekst van vandaag leest, ziet een onvoorwaardelijke vrijstelling onder 50 m² en concludeert dat het al geldt. Wie de versietijdlijn volgt, ziet dat die tekst pas geldt voor aanvragen vanaf 1 januari 2027 en dat voor aanvragen tot en met 31 december 2026 de voorwaardelijke vrijstelling met de zorgwoning-uitsluiting van toepassing blijft. Beide lezingen kloppen, elk voor haar eigen periode. De exacte overgangsbepaling van het besluit van 29 mei 2026 hebben we niet woordelijk in het Belgisch Staatsblad kunnen nalezen; de datum 1 januari 2027 rust hier op de officiële versietijdlijn van EPB-pedia (VEKA).
Wat geldt er vandaag?
Kleine, alleenstaande gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m² zijn in Vlaanderen vrijgesteld van de EPB-plicht — een alleenstaand tuinhuis bijvoorbeeld. Maar voor bouwaanvragen tot en met 31 december 2026 geldt daarop een uitdrukkelijke uitzondering: EPB-pedia stelt letterlijk dat vrijstaande zorgwoningen kleiner dan 50 m² wél EPB-plichtig zijn, ook wanneer het plaatsen geen architect vergt. Wie een zorgunit in de tuin plaatst met een aanvraag of melding ingediend van 2 januari 2022 tot en met 31 december 2026, moet dus een startverklaring en een EPB-aangifte laten indienen en aan de EPB-eisen voldoen: isolatie, ventilatie, verwarming en oververhitting.
Wat verandert er vanaf 1 januari 2027?
In de EPB-regels die gelden voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2027 is die uitzondering geschrapt. Bij de vrijstelling voor kleine, alleenstaande gebouwen onder 50 m² staat de zorgwoning-uitzondering niet langer vermeld. Concreet: vrijstaande zorgwoningen onder 50 m² vallen dan onder dezelfde vrijstelling als andere kleine alleenstaande gebouwen. De vrijstelling blijft beperkt tot alleenstaande gebouwen — een aanbouw tegen de woning valt er niet onder.
De regeling knoopt vast aan de datum van de bouwaanvraag (of melding), niet aan de plaatsingsdatum. Dat is het onderscheid dat je budget bepaalt als je dossier rond de jaarwissel valt.
Wat je concreet vermijdt
Wat de vrijstelling in euro's scheelt, kunnen we niet onderbouwen met een gepubliceerd tarief. Daarom noemen we hier geen bedrag. Wat je vermijdt is wel exact aan te wijzen: valt de aanvraag of melding voor een vrijstaande zorgwoning onder 50 m² vanaf 1 januari 2027, dan is er geen aanstelling van een EPB-verslaggever, geen startverklaring, geen EPB-aangifte en geen verplichting om bij het ontwerp aan de EPB-eisen te voldoen (isolatie, ventilatie, verwarming, oververhitting).
Hoeveel dat in jouw dossier uitmaakt, hangt af van het ontwerp, de unit en de installaties die je zelf toch wil plaatsen. Je architect of aannemer kan dat voor jouw project inschatten.
Wat de minister erover zegt
Onderstaande uitspraken zijn opgetekend door bouwmedium Livios in een artikel van Liesbeth Pairoux van 8 maart 2026. Livios is inmiddels als platform gestopt; het oorspronkelijke bericht is nog te lezen via het webarchief.
Vlaams minister van Wonen Hans Bonte (Vooruit), die op 21 januari 2026 beëdigd werd en onder meer Wonen en Energie in zijn bevoegdheden heeft, in hetzelfde artikel: “Dat betekent dat bepaalde investeringen, zoals zonnepanelen, een warmtepomp, een ventilatiesysteem, … niet meer verplicht zijn. Dit vanwege het tijdelijke karakter van de zorgcontainer.” En: “Het plaatsen van duurzame verwarming en zonnepanelen raden we uiteraard wel nog steeds aan.”
Wil je weten welke posten een totaalprijs écht bepalen, lees dan wat kost een modulaire woning — daar leggen we de kostenopbouw uit en tonen we wat aanbieders op Moduna zelf adverteren.
Komt de woonkwaliteit in het gedrang?
Zonder EPB-verslaggever is er ook geen controle meer op het S-peil, dat iets zegt over de kwaliteit van de gebouwschil: isolatie en ramen. “Zonder die controles bestaat het risico dat de energetische kwaliteit van toekomstige zorgwoningen achteruitgaat”, waarschuwt Beckers in het Livios-artikel. Praktisch advies blijft dus: vraag isolatiewaarden, ventilatiesysteem en verwarming expliciet op in je offerte, ook als er geen wettelijke verplichting meer op rust.
Verandert er iets aan de termijnen?
Aan de termijnen voor een tijdelijke, verplaatsbare zorgunit verandert niets.
De wijziging op deze pagina raakt uitsluitend de EPB-plicht.
De geldende termijnen en plaatsingsvoorwaarden staan op de pagina over de huidige Vlaamse regels voor zorgwoningen.
Tweedehandsmarkt
Omdat zorgunits verplaatsbaar zijn en de zorgsituatie eindig is, ontstaat er een doorverkoopmarkt. Beckers daarover in het Livios-artikel: “In de elf jaar dat we zorgwoningen ontwerpen en fabriceren, hebben we al vaak geholpen bij het verplaatsen van units naar nieuwe eigenaars.” Op Moduna vind je zowel nieuwe als tweedehands units: bekijk het actuele aanbod zorgwoningen.
Wat je nu het best doet
Vraag je gemeente na welk regime op jouw project van toepassing is: melding zorgwonen of omgevingsvergunning.
Let op de datum van je aanvraag of melding als je dossier rond 1 januari 2027 valt.
Vraag ook zonder EPB-plicht naar isolatie, ventilatie en verwarming in de offerte.
Controleer de geldende termijnen en plaatsingsvoorwaarden op de pagina over de huidige Vlaamse regels.
Verder lezen
Lees de huidige Vlaamse regels voor zorgwoningen of bekijk de voorwaarden om een zorgwoning met een melding te plaatsen.
Bekijk actuele zorgwoningen en zorgunits en controleer per aanbieding de uitvoering, btw-status en inbegrepen kosten. Gebruik totaalprijs vergelijken om offertes voor transport, plaatsing, fundering en aansluitingen naast elkaar te leggen.