Wat kost een modulaire woning — en waarom lopen de prijzen zo uiteen
Er bestaat geen officiële prijs per m² voor modulair bouwen: geen enkele overheid of sectorfederatie publiceert dat cijfer. Wij claimen het dus niet. Wat we wél kunnen uitleggen is waarom de opgegeven prijzen zo ver uiteenlopen, wat er in een “vanaf”-prijs zit en wat niet, en welk btw-tarief van toepassing is. Daarnaast tonen we wat aanbieders op Moduna zelf adverteren — met naam, model en aantal.
Het btw-verschil: 6 % of 21 %
Dit is het verschil waar de meeste prijsvergelijkingen op stuklopen. Op een unit van € 80.000 exclusief btw scheelt het tarief € 12.000: € 4.800 bij 6 % tegenover € 16.800 bij 21 %. Wie tarieven door elkaar haalt, vergelijkt geen prijzen maar belastingregimes.
Een vrijstaande unit in de tuin: 21 %
De klassieke mantelzorgwoning als losse unit in de tuin valt onder het normale tarief van 21 %. Het gaat niet om renovatie van de bestaande woning, en de unit functioneert zelfstandig: eigen keuken, eigen toegang, eigen nutsvoorzieningen. FOD Financiën stelt voor een uitbreiding uitdrukkelijk als voorwaarde dat het nieuwe deel “één geheel vormt met het oude” en het oude deel “aanvult en niet onafhankelijk kan functioneren”. Een zelfstandige unit haalt die voorwaarde niet. Het koninklijk besluit nr. 20 sluit bovendien werken uit die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning.
Renovatie of aanbouw: 6 %, maar cumulatief
Het verlaagde tarief van 6 % voor renovatie staat in koninklijk besluit nr. 20, tabel A, rubriek XXXVIII. De voorwaarden gelden samen — valt er één weg, dan is het 21 %:
- De werken betreffen de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een woning (reiniging uitgesloten).
- De eerste ingebruikneming van de woning ligt minstens tien jaar voor de datum van de eerste factuur voor die werken. Het jaar van eerste ingebruikneming telt daarbij als een volledig jaar.
- De woning wordt na de werken uitsluitend of hoofdzakelijk — meer dan 50 % — als privéwoning gebruikt.
- De aannemer levert én plaatst de materialen en factureert rechtstreeks aan de eindverbruiker. Materialen die je zelf koopt, blijven op 21 %.
- De factuur vermeldt de elementen die het verlaagde tarief rechtvaardigen (sinds 1 juli 2022 vervangt die vermelding het vroegere attest).
- Bij een uitbreiding: de bijgebouwde oppervlakte is niet groter dan het oude behouden deel — dat oude deel is dus minstens de helft van de totale oppervlakte na de werken — en het nieuwe deel vormt één geheel met het oude.
Let op één vaak vergeten detail: op intellectueel werk van architecten, landmeters en ingenieurs geldt altijd 21 %, ook wanneer de werken zelf op 6 % staan. Voor afbraak en heropbouw bestaat een aparte regeling (rubriek XXXVII van hetzelfde besluit, met eigen voorwaarden); ga daarvoor rechtstreeks bij FOD Financiën na wat in jouw situatie geldt.
Algemene informatie, geen fiscaal advies — bijgewerkt op 10 september 2026
Waar de spreiding vandaan komt: de kostencomponenten
Twee aanbieders kunnen dezelfde woning leveren en toch een prijs noemen die het dubbele verschilt, simpelweg omdat er iets anders in het bedrag zit. Dit zijn de posten die het verschil maken, en waarom ze wel of niet in een vanaf-prijs staan.
Afwerkingsgraad: casco, wind- en waterdicht of instapklaar
Wat het omvat: Casco is de dragende structuur met buitenschil zonder binnenafwerking. Wind- en waterdicht voegt beglazing, dak en gevelafwerking toe. Instapklaar omvat ook keuken, sanitair, vloeren, verwarming en elektriciteit.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Dit is de grootste bron van spreiding. Een aanbieder die een casco-unit adverteert, staat per definitie lager dan een collega die dezelfde unit instapklaar prijst — zonder dat de ene goedkoper is dan de andere.
Fundering of funderingsvrije plaatsing
Wat het omvat: Betonplaat, poeren, schroeffundering of een stelconplaat, inclusief uitgraven, stabiliseren en afvoeren van grond.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Bijna nooit in een vanaf-prijs opgenomen, omdat de aanbieder de bodem en de draagkracht van jouw terrein niet kent. Wordt vaak pas na een terreinbezoek geprijsd.
Nutsaansluitingen
Wat het omvat: Water, elektriciteit, riolering of IBA, data, en eventueel de aansluiting van een warmtepomp of zonnepanelen.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Deels werk van de netbeheerder en dus buiten de opdracht van de aanbieder. De afstand tot de bestaande aansluitingen bepaalt de prijs, en die afstand kent alleen jij.
Transport en kraanwerk
Wat het omvat: Uitzonderlijk vervoer, begeleiding, wegvergunning, kraan of telekraan met bediening, soms voor een halve of hele dag.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Hangt af van afstand, breedte van de unit en bereikbaarheid van het perceel. Aanbieders rekenen dit meestal apart omdat het per project met duizenden euro's kan verschillen.
Plaatsing en montage op locatie
Wat het omvat: Stellen en nivelleren, koppelen van modules, dichtzetten van naden, aansluiten van technieken en de eindafwerking op de bouwplaats.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Bij een unit die in één stuk geleverd wordt is dit beperkt; bij meerdere gekoppelde modules is het een aanzienlijke post. Let op of een vanaf-prijs 'af fabriek' of 'geplaatst' is.
Vergunning, architect en studiewerk
Wat het omvat: Omgevingsvergunning of melding, architectenopdracht, stabiliteitsstudie, EPB-verslaggeving en eventueel een landmeter.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Zit vrijwel nooit in de unitprijs. Bovendien geldt op intellectueel werk van architecten, landmeters en ingenieurs altijd 21 % btw, ook als op de werken zelf 6 % van toepassing is.
Terreinvoorbereiding en toegankelijkheid
Wat het omvat: Rooien van groen, verharding voor de kraan, tijdelijke werfweg, afbraak van bestaande constructies, herstel van de tuin na plaatsing.
Waarom het wel of niet in de vanaf-prijs zit: Volledig perceelafhankelijk. Een smalle achtertuin achter een rijwoning kan dezelfde unit duurder maken dan een vrij toegankelijk perceel, zonder dat er iets aan de woning verandert.
Wat aanbieders op Moduna adverteren
Dit is geen marktprijs en geen gemiddelde voor de sector. Het zijn de geadverteerde vanaf-prijzen van aanbieders op ons eigen platform, gedeeld door de opgegeven oppervlakte, berekend op 2026-09-10 uit 17 modellen met zowel een prijs als een oppervlakte. Categorieën met minder dan drie modellen laten we weg, omdat één of twee prijzen niets zeggen.
Over alle categorieën samen loopt de geadverteerde prijs van € 333 tot € 2.570 per m² — een factor 7,7. Dat verschil komt niet doordat de ene aanbieder duur is en de andere goedkoop, maar doordat er iets heel anders in de prijs zit: casco tegenover instapklaar, af fabriek tegenover geplaatst, met of zonder fundering en aansluitingen. Zie de kostencomponenten hierboven.
Mantelzorg- en zorgwoningen (7 modellen)
Geadverteerd van € 1.316 tot € 2.438 per m², mediaan € 2.249 per m². Aanbieders: Domuscura, Moduhomes Nederland B.V., Stock Modulaire Units B.V., VPM Living Solutions.
| Model | Aanbieder | Vanaf-prijs | Oppervlakte | Per m² |
|---|---|---|---|---|
| Compacte Woonunit | Stock Modulaire Units B.V. | € 25.000 | 19 m² | € 1.316 |
| Lariks 01 | Domuscura | € 125.000 | 59 m² | € 2.119 |
| Amalia Basis | Domuscura | € 99.750 | 47 m² | € 2.122 |
| Modu One | Moduhomes Nederland B.V. | € 89.950 | 40 m² | € 2.249 |
| Dahlia 03 | Domuscura | € 228.200 | 100 m² | € 2.282 |
| Novulo 50 m² | VPM Living Solutions | € 115.000 | 50 m² | € 2.300 |
| Novulo 40 m² | VPM Living Solutions | € 97.500 | 40 m² | € 2.438 |
Tiny houses (5 modellen)
Geadverteerd van € 333 tot € 2.205 per m², mediaan € 1.365 per m². Aanbieders: hugahome, Immo Jacqueline, SERV & GO, Woning op maat.
| Model | Aanbieder | Vanaf-prijs | Oppervlakte | Per m² |
|---|---|---|---|---|
| STACKA Modular Living Spaces | SERV & GO | € 20.000 | 60 m² | € 333 |
| Unit 900×320 | Immo Jacqueline | € 24.500 | 28.8 m² | € 851 |
| Organisch Tiny House | SERV & GO | € 65.500 | 48 m² | € 1.365 |
| Modulair Tiny House systeem | hugahome | € 45.000 | 30 m² | € 1.500 |
| Arbor S | Woning op maat | € 78.500 | 35.6 m² | € 2.205 |
Modulaire woningen (4 modellen)
Geadverteerd van € 800 tot € 2.570 per m², mediaan € 2.008 per m². Aanbieders: ecohuis, HomeQue, SERV & GO, Woning op maat.
| Model | Aanbieder | Vanaf-prijs | Oppervlakte | Per m² |
|---|---|---|---|---|
| Gastenverblijf / B&B / Tuinkantoor / Tiny House | SERV & GO | € 20.000 | 25 m² | € 800 |
| Qube H | HomeQue | € 226.522 | 122 m² | € 1.857 |
| Arbor L | Woning op maat | € 104.950 | 48.6 m² | € 2.159 |
| Bhos modulaire houtskeletwoning | ecohuis | € 197.900 | 77 m² | € 2.570 |
De trend in bouwkosten: de ABEX-index
Voor de richting van de bouwkosten bestaat er wél een officieel, citeerbaar cijfer. De ABEX-index van de Belgische Vereniging van Deskundigen volgt de kostprijzen voor de bouw van nieuwe particuliere woningen en wordt twee keer per jaar vastgesteld. De index staat op 1071 op 1 juli 2026, tegenover 1056 op 1 januari 2026: een stijging van 1,4 % op zes maanden. De index zegt niets over wat één woning kost, maar wel dat een prijsopgave van vorig jaar vandaag niet meer noodzakelijk geldt. abex.be
Veelgestelde vragen
Geldt 6 % btw op een mantelzorgwoning?
Op een vrijstaande mantelzorgunit in de tuin niet: die valt op 21 %. Het verlaagde tarief van 6 % hoort bij renovatie- en verbouwingswerken aan een bestaande woning van minstens tien jaar oud. Een nieuw deel moet volgens FOD Financiën één geheel vormen met het oude en mag niet onafhankelijk kunnen functioneren, en de bijgebouwde oppervlakte mag niet groter zijn dan het oude behouden deel. Een unit met eigen keuken, eigen toegang en eigen nutsvoorzieningen functioneert wel onafhankelijk. Een aangebouwde uitbreiding kan wél in aanmerking komen als alle voorwaarden samen vervuld zijn. Laat je situatie beoordelen door je aannemer of boekhouder.
Zit plaatsing in de prijs?
Dat verschilt per aanbieder en is de belangrijkste reden waarom vanaf-prijzen niet vergelijkbaar zijn. Sommige prijzen zijn 'af fabriek', andere 'geplaatst op uw fundering', en enkele 'sleutel-op-deur'. Vraag altijd expliciet of transport, kraan, montage en het aansluiten van technieken in het bedrag zitten, en of de fundering meegerekend is.
Wat kost een fundering?
Wij publiceren daar geen bedrag over, omdat wij daar geen bron voor hebben die we kunnen aanwijzen. De prijs hangt af van het funderingstype, de bodem, de draagkracht, het grondwaterpeil en de bereikbaarheid van het perceel. Vraag de fundering als aparte post op in elke offerte, zodat je aanbiedingen naast elkaar kunt leggen.
Waarom noemt Moduna geen gemiddelde prijs per m²?
Omdat dat cijfer niet officieel bestaat. Instellingen zoals ABEX en Statbel publiceren bouwkostenindices en macrocijfers, maar niemand publiceert een officiële prijs per m² voor modulair bouwen. Wij tonen daarom alleen wat aanbieders op Moduna zelf adverteren, met naam, model en aantal, en de bouwkostenindex voor de trend.
Bronnen en methode
- Btw-voorwaarden renovatie (6 %): koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970, tabel A, rubriek XXXVIII (renovatie en herstel van privéwoningen; tienjaarsregel) en rubriek XXXI (vijftienjaarsregel); rubriek XXXVII voor afbraak en heropbouw. Officieuze coördinatie, FOD Financiën. KB nr. 20 (pdf). Geraadpleegd op 10 september 2026.
- Toepassingsvoorwaarden, ouderdom, 50 %-regel, facturatie en uitbreiding: FOD Financiën, “Verbouwen — btw-tarief”. fin.belgium.be. Geraadpleegd op 10 september 2026.
- Bouwkostenindex: ABEX-index, Belgische Vereniging van Deskundigen — 1071 op 1 juli 2026, 1056 op 1 januari 2026. abex.be. Geraadpleegd op 10 september 2026.
- Eigen cijfers: berekend uit de gepubliceerde modellen van aanbieders op Moduna die zowel een vanaf-prijs als een oppervlakte opgeven. Prijs per m² = vanaf-prijs gedeeld door opgegeven oppervlakte, afgerond op de euro. Peildatum 2026-09-10; de berekening loopt live mee met het aanbod. Categorieën met minder dan drie modellen tonen we niet. Wat een aanbieder in zijn vanaf-prijs meerekent, verschilt per aanbieder: de cijfers zijn geen prijsvergelijking en geen marktgemiddelde.
- Niet gebruikt: prijsopgaven uit commerciële pagina’s van derden waarvan de onderliggende bron niet na te gaan is. Waar we een cijfer niet kunnen onderbouwen, laten we het weg.
Aanbod op Moduna
Concrete woningen, modellen en aanbieders die bij dit onderwerp passen.