Omgevingsregelgeving voor tiny houses in Vlaanderen: de complete gids

Deze leidraad gaat in op de omgevingsaspecten van constructies zoals tiny houses, containerwoningen, stacaravans, slow cabins, yurts en pods — bedoeld om in te wonen of als recreatief verblijf (kamperen). Het document geeft antwoord op de meest gestelde vragen over deze constructies.

Wat is een tiny house volgens de regelgeving?

Een tiny house wordt volgens de regelgeving ruimtelijke ordening beschouwd als een constructie. Het maakt hierbij niet uit of de constructie wielen heeft of al dan niet eenvoudig op te breken is. Ook verplaatsbare of demonteerbare inrichtingen vallen immers onder de omschrijving van het begrip "constructie" in de regelgeving (artikel 4.1.1, 3° VCRO):

"Een gebouw, een bouwwerk, een vaste inrichting, een verharding, al dan niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het goed uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het goed volledig ondergronds."

Omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen

Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is nodig voor:

• Het optrekken of plaatsen van een constructie

• Het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een constructie ontstaat

• Het gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten van een grond voor het plaatsen van verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt

Hieruit volgt dat het optrekken of plaatsen van een tiny house én het gewoonlijk gebruiken van een grond voor de plaatsing van een tiny house principieel vergunningsplichtig is, ongeacht of het tiny house in gebruik is of niet.

Plaatsen en gebruiken als woning

Het plaatsen en gebruiken van een tiny house als woning is vergunningsplichtig. Het maakt hierbij niet uit of het tiny house als hoofdverblijf dan wel als tweede verblijf dient. Er is geen vrijstelling voorzien van de vergunningsplicht.

Belangrijke punten:

• Tiny houses vallen niet onder de vrijstellingsregeling voor bijgebouwen bij een woning (artikel 2.1, 11° van het vrijstellingenbesluit) omdat deze regeling enkel betrekking heeft op bijgebouwen die niet voor verblijf bestemd zijn.

• Er bestaat een vrijstellingsregeling voor tijdelijke constructies die niet langer dan vier keer dertig dagen per jaar geplaatst worden. Een tiny house dat gebruikt wordt als woning wordt in principe voor een langere periode geplaatst, waardoor geen vrijstelling mogelijk is.
  

Plaatsen en gebruiken als recreatief verblijf

Het plaatsen en gebruiken van een tiny house als recreatief verblijf is in principe vergunningsplichtig.

Vrijstellingen zijn mogelijk in de volgende gevallen:

1. Tijdelijk voor maximaal 4x30 dagen

Het tijdelijk plaatsen van constructies met een maximale duur van 4 periodes van 30 aaneengesloten dagen per kalenderjaar is vrijgesteld van vergunning, mits:

• De plaatsing gebeurt niet in een ruimtelijk kwetsbaar gebied (met uitzondering van parkgebied)

• De constructies brengen de verwezenlijking van de algemene bestemming van het gebied niet in het gedrang

• De plaatsing gaat niet gepaard met ontbossing, wijziging van vegetatie of reliëfwijziging
  

2. Tijdens een evenement of voor begeleide groepen

Het tijdelijk gebruiken van een terrein om op te kamperen in het kader van een evenement of door georganiseerde groepen kampeerders die onder toezicht staan, is vrijgesteld van vergunning (artikel 7.5 vrijstellingenbesluit).

3. Terreingerelateerd logies

Het plaatsen van verplaatsbare verblijven op een terreingerelateerd logies dat voldoet aan de voorwaarden van het logiesdecreet (artikel 8.4 vrijstellingenbesluit) is vrijgesteld. Dit betekent dat bijvoorbeeld woonwagens of stacaravans op een erkend kampeerterrein niet vergunningsplichtig zijn.

Stockeren of parkeren

Het is mogelijk om zonder vergunning een tiny house te stockeren of parkeren bij een woning wanneer:

• Het niet in gebruik is

• Het niet zichtbaar is vanaf de openbare weg

• Het binnen een straal van 30 meter van een vergunde woning staat

• Het niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt
  

Ruimtelijke afwegingen voor vergunning

Bestemming

Tiny houses als permanente woning zijn enkel vergunbaar binnen de bestemming 'wonen' (volgens het gewestplan, BPA of RUP) of binnen een niet-vervallen verkaveling.

Tiny houses als recreatief verblijf zijn enkel vergunbaar binnen de bestemming 'wonen' en 'verblijfsrecreatie'.

Goede ruimtelijke ordening

Bij de beoordeling wordt gekeken naar:

• Functionele inpasbaarheid

• Schaal en ruimtegebruik

• Bouwdichtheid

• Visueel-vormelijke elementen

• Gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

Een tiny house als woning binnen het bestaande woonweefsel kan een vorm van verdichting zijn, wat kan bijdragen aan de goede ruimtelijke ordening. Buiten het bestaande woonweefsel kan het echter versnippering van de open ruimte in de hand werken.

Medewerking architect

De medewerking van een architect is niet verplicht voor het plaatsen van een niet-gestapelde, verplaatsbare voorgemonteerde of modulaire constructie met:

• Een maximale oppervlakte van 50 vierkante meter

• Een maximale hoogte van 3,5 meter

Deze vrijstelling geldt ook indien het tiny house wordt bewoond.

Woningkwaliteitsnormen

Woningen die als onroerend te beschouwen zijn, moeten voldoen aan minimale kwaliteitseisen uit de Vlaamse Codex Wonen:

• Oppervlaktenorm: Minimaal 18 m² voor zelfstandige woningen

• Minimale hoogte: 2,20 meter

• Sanitaire voorzieningen: Bad/douche-, keuken- en toiletfunctie in of aansluitend aan de woning

Let op: Tiny houses zijn in de meerderheid van de gevallen onroerend, omdat ze vaak zodanig aan de grond vastzitten dat ze niet zonder schade kunnen verplaatst worden. Alleen constructies die eenvoudig verplaatst kunnen worden zonder iets te beschadigen (zoals een mobilehome), worden als roerend beschouwd.

EPB-regelgeving

De EPB-eisen zijn niet van toepassing op:

• Alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m²

• Gebouwen met een beschermd volume kleiner dan 3000 m³ waarbij de tussenkomst van een architect niet vereist is

Gelet op deze vrijstellingen valt een tiny house in de regel niet onder de EPB-plicht.

Praktische zaken

Afvalinzameling

De gemeente of intercommunale zorgt voor de inzameling van huishoudelijk afval. Het reglement is uniek per gemeente.

Afvalwater en nutsvoorzieningen

De lozing van huishoudelijk afvalwater is onderworpen aan regels uit VLAREM II. Als er riolering ligt, moet het afvalwater aangesloten worden op de riolering. Zo niet, is een septische put of IBA nodig. Bij opvang in een tank moet de inhoud worden afgevoerd naar een erkende verwerker.

Uitzonderlijk vervoer

Om een tiny house over de weg te verplaatsen, moet het voldoen aan de maximale afmetingen uit de Wegcode. Constructies die deze overschrijden vallen onder uitzonderlijk vervoer, wat hoge kosten met zich meebrengt.

Bron: Leidraad Departement Omgeving Vlaanderen