Flexwoningen in Nederland: vergunning, termijn, huur en subsidie
Een flexwoning mag op dezelfde locatie ten hoogste 15 jaar blijven staan. In de regel zijn drie toestemmingen nodig: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als het omgevingsplan geen woonfunctie toestaat, een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen, en een technische bouwactiviteit voor bouwwerken die buiten de kwaliteitsborging vallen. Twee financiële regelingen staan nu open: de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) voor gemeenten, open sinds 19 januari 2026 en gesloten op 31 december 2027, en de Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF) voor investeerders, open sinds 1 november 2023 en gesloten op 31 december 2028 — die aanvraag moet zijn ingediend vóórdat de bouw begint. Leg het startmoment van de vijftienjaarstermijn expliciet in het vergunningsvoorschrift vast; anders gaat de bouwtijd van de exploitatieperiode af.
Vergunningsroute onder de Omgevingswet
Een flexwoningproject vraagt in de regel drie toestemmingen:
- een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als de locatie volgens het omgevingsplan geen woonfunctie heeft;
- een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen zelf;
- een technische bouwactiviteit voor bouwwerken die buiten het stelsel van kwaliteitsborging vallen, zoals gestapelde flexwoningen.
Wat het stelsel van kwaliteitsborging zelf inhoudt, staat in onze uitleg over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Wie eerst wil weten wat een flexwoning bouwtechnisch is en hoe die zich verhoudt tot een gewone modulaire woning, leest wat is een flexwoning.
De vijftienjaarstermijn
De wet definieert een tijdelijk bouwwerk als een "bouwwerk met een instandhoudingstermijn van ten hoogste 15 jaar op dezelfde locatie". Die termijn hangt aan de locatie, niet aan het gebouw: na afloop wordt de woning verplaatst of krijgt de plek een definitieve bestemming.
Wanneer gaat de klok lopen — het praktische kernprobleem
Een vergunning werkt normaal vanaf de dag na bekendmaking. Als de termijn daar begint, gaat een deel van de vijftien jaar op aan bouwtijd en staat de woning korter te huur dan de business case aanneemt. Recente rechtspraak staat uitstel van het startmoment toe:
- Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 29 juli 2026, ECLI:NL:RVS:2026:4407 — een voorschrift waarbij de vijftien jaar begon één dag na de gereedmelding van de bouw, niet bij vergunningverlening, bleef in stand.
- Rechtbank Oost-Brabant, 24 maart 2026, ECLI:NL:RBOBR:2026:1815 — een startmoment gekoppeld aan de feitelijke start van de bouw werd toegestaan, maar moest scherper worden omschreven.
Praktische strekking: laat het startmoment expliciet in het vergunningsvoorschrift opnemen en omschrijf het ondubbelzinnig.
Huurbeëindiging bij aflopen van de vergunning
Opzegging kan via artikel 7:274 lid 1 sub g BW, mits aan drie voorwaarden is voldaan:
- de huurovereenkomst noemt de vergunning en de geldigheidsduur expliciet;
- de vergunning betreft een aflopende activiteit in de zin van artikel 5.36 lid 2 Omgevingswet;
- het gaat om een zelfstandige woonruimte, niet om onzelfstandige huisvesting.
Ontbreekt één van de drie, dan staat de exploitant na afloop van de vergunning met huurders die hij niet op deze grond kan laten vertrekken.
Twee financiële regelingen, beide nu open
- Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), via RVO. Aanvragers zijn gemeenten. Open sinds 19 januari 2026, sluit 31 december 2027.
- Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF), via RVO. Voor investeerders die nieuwe flexwoningen bouwen voor sociale verhuur of tijdelijke opvang. Open sinds 1 november 2023, sluit 31 december 2028.
Harde voorwaarde bij de RTHF: de aanvraag moet zijn ingediend vóórdat de bouw begint. Dit is de kostbaarste fout in het traject — wie eerst bouwt en daarna aanvraagt, komt niet meer in aanmerking.
Inkoop verloopt niet via openbare aanbestedingen
Woningcorporaties kopen flexwoningen af via een raamovereenkomst die Aedes heeft gesloten met 36 leveranciers, ingegaan op 13 april 2023. De raamovereenkomst kent percelen met per perceel 20 tot 30 aanbieders; corporaties houden een minicompetitie om per perceel een leverancier te kiezen. De raamovereenkomst werd verlengd tot 13 april 2025; de actuele status vraagt u na bij Aedes.
Wie buiten die raamovereenkomst leveranciers zoekt of wil vergelijken, gebruikt het overzicht van aanbieders van modulaire en verplaatsbare woningen of bekijkt welke partijen op bestelling bouwen met een opgegeven levertermijn. Hoe de rolverdeling tussen gemeente, corporatie en leverancier in de praktijk loopt, staat in flexwoningen in Nederland: gemeenten en corporaties.
Realisatie blijft ver achter bij de doelstelling
De Algemene Rekenkamer publiceerde op 20 mei 2026 dat de minister in 2022 als doel stelde dat er jaarlijks 15.000 flexwoningen bij moesten komen, en dat de minister van 2022 tot en met 2025 bijdroeg aan de bouw van 17.665 flexwoningen. Twee oorzaken worden genoemd: gemeenten vinden moeilijk een geschikte plek, en de beperking dat flexwoningen doorgaans 10 tot 15 jaar op een locatie mogen staan vormt een risico voor investeerders.
Beide oorzaken raken de vergunning: de locatie bepaalt of een BOPA nodig is, en het startmoment van de instandhoudingstermijn bepaalt hoeveel exploitatiejaren er feitelijk overblijven. Voor de particuliere kant van dezelfde woonvorm — koop op eigen grond, prijzen per type — zie flexwoningen kopen.
Wat onze projectradar laat zien
In onze projectradar staan 51 lopende en afgeronde flexwoningprojecten in Nederland, samen minstens 1.896 woningen. Minstens, want 29 van de 51 projecten hebben geen geverifieerd aantal: staat het aantal niet onmiskenbaar in de bron, dan laten we het leeg.
- politieke intentie: 24 projecten
- afgerond: 11
- vergunning aangevraagd: 9
- locatie geselecteerd: 3
- herplaatsing of verkoop: 2
- producent gezocht: 1
- grondpositie geregeld: 1
De radar is opgebouwd uit nieuwsberichten en officiële bekendmakingen en is geen volledige landelijke telling.
Bronnen
- RVO — Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) en Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF): rvo.nl
- Algemene Rekenkamer, publicatie 20 mei 2026 over de realisatie van flexwoningen: rekenkamer.nl
- Aedes — raamovereenkomst flexwoningen, ingegaan 13 april 2023, verlengd tot 13 april 2025: aedes.nl
- Rechtspraak: ECLI:NL:RVS:2026:4407 (29 juli 2026) en ECLI:NL:RBOBR:2026:1815 (24 maart 2026).
Veelgestelde vragen
Hoe lang mag een flexwoning op dezelfde locatie staan?
De wet definieert een tijdelijk bouwwerk als een bouwwerk met een instandhoudingstermijn van ten hoogste 15 jaar op dezelfde locatie.
Welke toestemmingen heb ik nodig voor een flexwoningproject?
In de regel drie: een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) als de locatie volgens het omgevingsplan geen woonfunctie heeft, een omgevingsplanactiviteit voor het bouwen zelf, en een technische bouwactiviteit voor bouwwerken die buiten het stelsel van kwaliteitsborging vallen, zoals gestapelde flexwoningen.
Wanneer begint de vijftienjaarstermijn te lopen?
Een vergunning werkt normaal vanaf de dag na bekendmaking. Rechtspraak staat uitstel van het startmoment toe: de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State liet op 29 juli 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:4407) een voorschrift in stand waarbij de vijftien jaar begon één dag na de gereedmelding van de bouw. Neem het startmoment expliciet op in het vergunningsvoorschrift.
Mag het startmoment aan de start van de bouw worden gekoppeld?
De Rechtbank Oost-Brabant stond dat op 24 maart 2026 toe (ECLI:NL:RBOBR:2026:1815), maar oordeelde dat het startmoment scherper moest worden omschreven. Een ondubbelzinnige formulering in het voorschrift is dus noodzakelijk.
Hoe beëindig ik de huur als de vergunning afloopt?
Via artikel 7:274 lid 1 sub g BW, mits aan drie voorwaarden is voldaan: de huurovereenkomst noemt de vergunning en de geldigheidsduur expliciet, de vergunning betreft een aflopende activiteit in de zin van artikel 5.36 lid 2 Omgevingswet, en het gaat om een zelfstandige woonruimte, niet om onzelfstandige huisvesting.
Welke subsidieregelingen staan open voor flexwoningen?
Twee, beide via RVO. De Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) voor gemeenten is open sinds 19 januari 2026 en sluit 31 december 2027. De Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF) voor investeerders is open sinds 1 november 2023 en sluit 31 december 2028.
Wie kan de SFT aanvragen?
Aanvragers van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen zijn gemeenten.
Wat is de belangrijkste voorwaarde van de RTHF?
De aanvraag moet zijn ingediend vóórdat de bouw begint. De regeling is bedoeld voor investeerders die nieuwe flexwoningen bouwen voor sociale verhuur of tijdelijke opvang.
Worden flexwoningen via openbare aanbestedingen ingekocht?
Woningcorporaties kopen ze af via een raamovereenkomst die Aedes met 36 leveranciers sloot, ingegaan op 13 april 2023. Die kent percelen met per perceel 20 tot 30 aanbieders; per perceel volgt een minicompetitie. De raamovereenkomst werd verlengd tot 13 april 2025; de actuele status vraagt u na bij Aedes.
Hoeveel flexwoningen zijn er gerealiseerd tegenover de doelstelling?
De Algemene Rekenkamer publiceerde op 20 mei 2026 dat de minister in 2022 als doel stelde dat er jaarlijks 15.000 flexwoningen bij moesten komen, en dat de minister van 2022 tot en met 2025 bijdroeg aan de bouw van 17.665 flexwoningen.
Waarom blijft de realisatie achter?
De Algemene Rekenkamer noemt twee oorzaken: gemeenten vinden moeilijk een geschikte plek, en de beperking dat flexwoningen doorgaans 10 tot 15 jaar op een locatie mogen staan vormt een risico voor investeerders.
Valt een gestapelde flexwoning onder kwaliteitsborging?
Voor bouwwerken die buiten het stelsel van kwaliteitsborging vallen, zoals gestapelde flexwoningen, is een technische bouwactiviteit vereist naast de omgevingsplanactiviteit voor het bouwen.